Facilitymanagement

Facilitymanagement ([fəˈsɪlɪtɪ ˌmænədʒmənt], gebräuchliche Abkürzung: FM; alternative Schreibweise Facility Management oder Facility-Management), auch Liegenschaftsverwaltung oder Gebäudemanagement, bezeichnet die Verwaltung und Bewirtschaftung von Gebäuden sowie deren technische Anlagen und Einrichtungen (englisch facilities). In Großbritannien, Australien und Kanada ist die Bezeichnung facility management üblich, in den USA ursprünglich facilities management. In Deutschland wurde dieser Anglizismus im April 2019 in der DIN EN ISO 41011 genormt.

Facilitymanagement ist eine eigene Wissenschaftsdisziplin und wird als Studiengang an 22 Hochschulen angeboten. Gebäude, Liegenschaften und betriebliche Abläufe werden im FM ganzheitlich betrachtet. Ziel der koordinierten Abwicklung von Prozessen ist dabei der rechtssichere Betrieb von Anlagen und Gebäuden, die Betriebs- und Bewirtschaftungskosten dauerhaft zu senken, Fixkosten zu flexibilisieren, die technische Verfügbarkeit der Anlagen zu sichern sowie den Wert von Gebäuden und Anlagen langfristig zu erhalten oder gar zu steigern.

Begriff

Die DIN EN ISO 41011 definiert Facility (Einrichtung) als „Ansammlung von Assets (3.2.1), die gebaut, installiert oder errichtet wurden, um den Erfordernissen (3.1.4) einer Einheit (3.7.11) zu dienen“. Der Begriff Facility Management wird in dieser Norm gleichgesetzt mit Facilities Management, FM und Gebäudemanagement. Definiert wird er als „organisatorische Funktion, die Personen, Ort und Prozess (3.5.1) innerhalb der bebauten Umgebung (3.2.3) zu dem Zweck integriert, die Qualität (3.7.1) des Lebens von Personen und die Produktivität des Kerngeschäfts (3.1.7) zu verbessern“ Somit ist in dieser Norm u. a. die Spezifizierung durch innerhalb der bebauten Umgebung aufgenommen worden.

Ergänzend ist die DIN EN ISO 41011 Teil der internationalen Normenreihe ISO 41000, welche Anforderungen und Begriffe für ein standardisiertes Facility Management definiert. Neben der ISO 41011 (Begriffe) sind insbesondere die ISO 41001 (Managementsysteme für Facility Management) sowie die ISO 41012 (Leitlinien für strategisches Facility Management) relevant.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass in der gültigen deutschen Normung das Facility Management als strukturiertes Leistungsverhältnis zwischen Kerngeschäft (Organisation) und den Unterstützungsprozessen (Provider) verstanden wird. Es geht also nicht nur um Bewirtschaftungskosten von Gebäuden und Anlagen, sondern um die Art und Weise der Bereitstellung von Sekundärleistungen für das eigentliche Kerngeschäft. In Abgrenzung dazu sind aber die im Facilitymanagement-Markt agierenden Dienstleister sowohl immobilienbezogen als auch in nicht-immobilienbezogenen Dienstleistungen wizue zum Beispiel Catering, Bereitstellung von Fahrdiensten oder Fuhrpark u. ä. aktiv. Diese Tätigkeiten werden in der Gesamtheit durch die DIN EN ISO 41011 als Facility Services beschrieben.

Umgangssprachlich wird manchmal auch der Begriff Objektbetreuung mit Facility Management gleichgesetzt. Dies ist in Hinblick auf die durch die HOAI als Leistungsumfang für Planer beschriebenen Prozesse in der Leistungsphase 9: Objektbetreuung falsch. Auch in den einschlägigen, deutschsprachigen Normen und Richtlinien (vgl. Abschnitt unten) gibt es keinen Hinweis, dass eine Gleichsetzung dieser beiden Begriffe vorgesehen ist.

Während die Objektbetreuung überwiegend operative Leistungen wie Wartungen, Instandhaltungen, Kontrolle und Betreuung einzelner Gebäude umfasst, bezeichnet Facility Management eine ganzheitliche Managementdisziplin, die strategische, taktische und operative Aufgaben integriert auf die Unterstützung der Kernprozesse einer Organisation ausgerichtet ist.

Die Abgrenzung der im englischen Sprachgebrauch verbreiteten Begriffe Corporate-Real-Estate-Management (CREM) oder auch Corporate Real Estate Asset Management (CREAM) bzw. betriebliches Immobilienmanagement von Facility Management ist in der Literatur umstritten. Aus Sicht der CREM-Fachleute, werden unter CREM alle immobilienbezogenen Tätigkeiten eines Unternehmens verstanden, dessen Kerngeschäft nicht in der Immobilie liegt. CREM befasst sich mit der wirtschaftlichen Beschaffung, Bewirtschaftung und Verwertung der Liegenschaften von Fertigungs-, Handels- und Dienstleistungsunternehmen im Rahmen der Unternehmensstrategie. Die Liegenschaften dienen hierbei der Durchführung und Betreuung der Kernaktivitäten. Nach dieser Definition ist FM also Teil von CREM, aber CREM umfasst zusätzlich das Property Management, Asset Management und die Immobilienstrategie. Aus Sicht der FM-Fachleute sind zumindest Anteile aus dem betriebswirtschaftlichen, auf Vermögenswerte ausgerichteten Bereich vom CREM auch Teil des Strategischen Facility Management und eine Trennung der Begriffe ist nicht notwendig. Tatsache ist, dass CREM als Begrifflichkeit später geprägt wurde als FM. Im Jahr 1983 ergab eine Studie von Zeckhauser und Silverman, dass schätzungsweise zwischen 25 und 40 Prozent des Unternehmensvermögens aus Immobilien bestehen. Seitdem hat sich eine große Literatur über die strategische Bedeutung dieses Unternehmensvermögens entwickelt und der Begriff Corporate-Real-Estate-Management wurde eingeführt. Eine Theorie zur Entwicklung der Trennung des strategischen Teils des Arbeitsplatzmanagements vom operativen Teil ist das relativ schlechte Image, mit dem FM konfrontiert war.

Historie

In der Literatur wird häufig beschrieben, dass der Begriff Facility Management erstmals in den 1950er Jahren durch die US-amerikanische Fluggesellschaft Pan-American World Services (PAWS) geprägt wurde. Damals war es das Ziel von FM, die Produktivität bei Betriebsführung und Wartung zu steigern. Die PAWS war Facility-Management-Dienstleister für die US Air Force und gilt als erstes externes Facility-Management-Unternehmen.

Die nächsten Meilensteine in der FM-Entwicklung sind rund 30 Jahre jünger und sprechen für das Corporate Facility Management, wie es sich heute etabliert hat. Im Jahr 1978 veranstaltete einer der weltweit größten Möbelhersteller auf einer Konferenz eine Umfrage, in der die Auswirkungen und der Einfluss gebäudespezifischer Faktoren auf die Produktivität eines Unternehmens untersucht wurden. Das Unternehmen hoffte, die Stagnation beim Verkauf seiner Möbel durch die Schaffung von Arbeitsplätzen aus ergonomischer und arbeitspsychologischer Sicht zu verbessern. Zu dieser Zeit war ein solches Denken zur Erreichung der zentralen Unternehmensziele völlig neu. Auf Grund eines auf dieser Konferenz getroffenen Beschlusses zur Gründung einer Arbeitsgruppe wurde im Jahr 1979 in Ann Arbor, Michigan das Facility Management Institute (FMI) gegründet. In der Folge setzt sich auch die Wissenschaft mit dem Thema auseinander. Kurze Zeit später, im Jahr 1980, gründeten während eines Seminars am Facility Management Institute in Ann Arbor etwa 40 Facility Management-Mitarbeiter aus verschiedenen Unternehmen und öffentlichen Einrichtungen die National Facility Management Association NFMA, die später nach der Aufnahme weiterer Länder zur International Facility Management Association IFMA wurde.

In Europa wurde Facility Management Mitte der 1980er Jahre eingeführt, zunächst in Großbritannien. Aus diesem Grund wurde im Jahr 1985 der Verband der Facility Manager (AFM) gegründet. Ein weiterer Meilenstein in der Geschichte des Facility Managements war der Aufbau eines europäischen Netzwerks im Jahr 1990 in Glasgow. Außerhalb der USA, Kanadas und Europas hat sich Facility Management auch in Australien und Japan etabliert.

Als Ziele der im Jahr 1989 gegründeten German Facility Management Association, kurz GEFMA, gelten die Aktivitäten des Facility Management in Deutschland zu fördern, um neben den unterschiedlichen Auffassungen aller am Markt Beteiligten einen Ausgleich auch durch Bündelung zu schaffen. Auch das Programm der IFMA Germany e. V. als der im Jahr 1996 gegründeten deutsche Landesgruppe der IFMA ist ähnlich. Nach anfänglichen Schwierigkeiten fördern die beiden Landesverbände nun den Aufbau eines Facility Managements in Deutschland durch gezielte Zusammenarbeit. Für das einheitliche Verständnis zu dem Begriff Facility Management in Deutschland war auch die Veröffentlichung der DIN EN 15221-1 und 15221-2 im Jahr 2007 von entscheidender Bedeutung.

Leistungsumfang

Das Facilitymanagement sorgt als Sekundärprozess für einen langfristigen Erhalt oder eine Erhöhung der Vermögenswerte von Unternehmen in Form von Bausubstanz, Anlagen und Einrichtungen. Im deutschen Sprachgebrauch wird FM hauptsächlich auf Gebäude und Liegenschaften bezogen. Dabei wird der Begriff über den Leistungsumfang (Aufgaben) definiert. Die Aufgaben werden in den technischen, infrastrukturellen und kaufmännischen Bereich unterteilt. Als Beispiele können das Überwachen der technischen Gebäudeausrüstung (TGA), das Organisieren und Beauftragen von Gebäude-Dienstleistungen, das Erstellen von Ausschreibungsunterlagen für Umbau und Instandhaltung sowie das Beschaffungsmanagement für sämtliche Gebrauchsgüter von der Energie bis zum Werbemittel genannt werden.

Facilitymanagement ist ein ganzheitlicher, strategischer und lebenszyklusbezogener Managementansatz, um Facilities, ihre Systeme, Prozesse und Inhalte kontinuierlich bereitzustellen, funktionsfähig zu halten und an die wechselnden organisatorischen und marktgerechten Bedürfnisse anzupassen. Es optimiert so den Betrieb, die Wirtschaftlichkeit, die Nutzung, die Vermarktung und die Werterhaltung der gesamten Liegenschaften und Einrichtungen einschließlich aller hierfür notwendigen Prozesse und erreicht dadurch eine ganzheitliche und umfassende Immobilien-, Einrichtungs- und Infrastrukturerstellung, -bereitstellung und -bewirtschaftung mit dem Ziel, den Ertrag langfristig zu steigern, die Qualität zu sichern und Wert zu erhalten.

Dazu hat sich der Leistungsumfang des Facilitymanagements erweitert. Neben klassischen Bewirtschaftungsaufgaben umfasst er zunehmend datenbasierte Steuerungs- und Analyseprozesse. Die systematische Erfassung von Flächen-, Energie-, und Wartungsdaten bildet die Grundlage für Kennzahlenmodelle und Performance-Messsysteme. Dadurch können Optimierungspotentiale im Gebäudebetrieb identifiziert und strategische Entscheidungen evidenzbasiert getroffen werden. Darüber hinaus gewinnen Nachhaltigkeitsaspekte im Leistungsportfolio an Bedeutung. Energieeffizienzmaßnahmen, CO₂-Reduktioinsstrategien sowie die Integration von ESG-Kriterien sind Bestandteile moderner Facilitymanagement Konzepte. German Facility Management Association

Dieser Artikel oder nachfolgende Abschnitt ist nicht hinreichend mit Belegen (beispielsweise Einzelnachweisen) ausgestattet. Angaben ohne ausreichenden Beleg könnten demnächst entfernt werden. Bitte hilf Wikipedia, indem du die Angaben recherchierst und gute Belege einfügst.

Die Ausführungen in den zwei nachfolgenden Unterabschnitten erscheinen logisch und sinnvoll, aber sie sind nicht über Belege nachprüfbar.

Marktvolumen und Anbieter

Im Jahr 2017 ist das Marktvolumen für Facility Services deutlich langsamer als in den Vorjahren gewachsen. Nach Wachstumsraten von 5 Prozent im Jahr 2015 und 4,2 Prozent im Jahr 2016, betrug das Wachstum im Jahr 2017 nur 1,5 Prozent. Die Facility Management-Branche trug im Jahr 2016 laut GEFMA über 134 Milliarden Euro zur deutschen Bruttowertschöpfung bei.

In den Jahren 2016 und 2017 bestimmten die folgenden Unternehmen maßgeblich den deutschen Markt für Facility Services:

In der Schweiz war im Jahr 2019 die ISS Facility Services AG aus Zürich (Tochterunternehmen des Dänischen Konzerns ISS A/S) mit einem Umsatz von mehr als 800 Millionen Schweizer Franken der dominierende Anbieter. Auf Rang zwei folgt Bouygues Energies & Services vor Vebego, CBRE, CHF Engie und Honegger.

Techniken

Dieser Artikel oder nachfolgende Abschnitt ist nicht hinreichend mit Belegen (beispielsweise Einzelnachweisen) ausgestattet. Angaben ohne ausreichenden Beleg könnten demnächst entfernt werden. Bitte hilf Wikipedia, indem du die Angaben recherchierst und gute Belege einfügst.

Der Bezug zum Lemma von den internen Links, also die Verbindung zu einem anderen Wikipedia-Artikel, ist nur sehr wage. Internen Links sollten in erster Linie zur Verständlichkeit eines Artikels beitragen und daher nur auf zum Verständnis des Themas wichtige Artikel verweisen. Dies scheint hier nicht gegeben. Der Informationsinhalt von dem Abschnitt und die Nachprüfbarkeit könnte zum Beispiel durch Literaturverweise deutlich gesteigert werden.

Computer-Aided Facility Management (CAFM) bezeichnet die Unterstützung des Facility Managements durch Informationstechnik. CAFM-Systeme dienen insbesondere der Verwaltung von Gebäuden, Flächen, Anlagen, Arbeitsplätzen, Wartungsprozessen und weiteren betrieblichen Ressourcen.

Im Gebäudebetrieb werden CAFM-Lösungen häufig mit anderen technischen Systemen verbunden, beispielsweise mit der Gebäudeautomation, Brandmeldeanlagen, Videoüberwachung oder elektroakustische Anlagen. Dadurch können Informationen aus unterschiedlichen Quellen zentral erfasst und für betriebliche Prozesse genutzt werden.

Die Gebäudeautomation übernimmt dabei die automatische Steuerung, Überwachung und Optimierung technischer Anlagen in Gebäuden. Hierzu werden Sensoren, Aktoren, Bedienelemente und weitere technische Komponenten über Kommunikationsnetzwerke miteinander verbunden. Auf dieser Grundlage lassen sich unterschiedliche Betriebsabläufe automatisieren und zu gemeinsamen Steuerungs- und Überwachungsszenarien zusammenfassen.

Fachbestandteile

Von der GEFMA sind in den Richtlinien 600ff Berufsbilder im Facilitymanagement veröffentlicht worden.

Die fachlichen Bestandteile weisen folgende Struktur auf:

• Grundlagen
  • Naturwissenschaften / Technik / Informatik
  • Wirtschaftswissenschaften/Management
• Kernfächer
  • technisches Management
  • kaufmännisches Management, vgl. u. a. auch Verwaltung
  • infrastrukturelles Management
  • Flächenmanagement gemäss DIN 32736: Gebäudemanagement – Begriffe und Leistungen

Organisationen, Verbände, Vereine

• Corenet Global Inc. Internationaler Fachverband für Corporate-Real-Estate-Management
• EuroFM: European facility management association
• fma: Facility Management Association of Australia
• fmpro: Schweizerischer Verband für Facilitymanagement und maintenance setzt sich nach eigenen Angaben für die Bedürfnisse seiner Mitglieder in der ganzen Breite ein. Sie fördert durch ihre Aktivitäten den Stellenwert und das Verständnis für die FM-Branche in Wirtschaft und Öffentlichkeit.
• GEFMA (German Facility Management Association): Ein Schwerpunkt der Aktivitäten liegt bei der Erstellung von Richtlinien. Ein weiterer Schwerpunkt ist die Zertifizierung von qualifizierten Bildungsträgern für das Facilitymanagement.
• IFMA International Facility Management Association. Besonderes Augenmerk wird auf das Thema qualifizierte Ausbildung gelegt (Kompetenzentwicklung).
• RealFM e. V. (Association for Real Estate and Facility Managers): Europäisch ausgerichteter Berufsverband für Real-Estate- und Facility-Manager. Im Mittelpunkt der Aktivitäten stehen die Verknüpfung der Aufgaben von Immobilien- und Facilitymanagement sowie die Gestaltung der Schnittstellen zwischen allen an diesen Prozessen Beteiligten.
• VBI (Verband Beratender Ingenieure, Berlin): Erarbeitung der AHO Nr. 16 „Facility Management Consulting“, in der aktuellen 3. Auflage (Bundesanzeiger-Verlag).

Normen und Richtlinien

• DIN EN ISO 41001: Facility Management Managementsysteme – Anforderungen mit Anlagen für die Anwendung.
• DIN EN ISO 41011: Facility Management – Begriffe.
• DIN EN ISO 41012: Facility Management – Leitfaden zur strategischen Beschaffung und der Entwicklung von Vereinbarungen.
• DIN EN 15221: Facility Management (Teil 2 bis 7).
• DIN 32736: Gebäudemanagement – Begriffe und Leistungen (plus ein Beiblatt zur Gegenüberstellung von Leistungen).
• DIN 32835: Technische Produktdokumentation – Dokumentation für das Facility Management (Teil 1 und 2).
• GEFMA 100: Facility Management (Teil 1 und 2).
• GEFMA 110: Einführung von Facility Management – Vorgehen bei der FM-Einführung in Unternehmen und öffentlichen Verwaltungen.
• GEFMA 160: Nachhaltigkeit im Facility Management – Grundlagen und Konzeption.
• GEFMA 200: Kosten im Facility Management – Kostengliederungsstruktur zu GEFMA 100.
• VDI 3810: Betreiben und Instandhalten von gebäudetechnischen Anlagen (acht Blätter).
• VDI 4703: Facility Management – Lebenszykluskostenorientierte Ausschreibung.
• VDI 6009: Facility Management (drei Blätter).
• VDI 6026, Blatt 1.1: Dokumentation in der TGA – Facility Management-spezifische Anforderungen.
• VDI 6039: Facility Management – Inbetriebnahmemanagement für Gebäude.
• VDI 6041: Facility Management – Technisches Monitoring von Gebäuden und TGA.
• CRB/IFMA Schweiz Richtlinie: ProLeMo – Prozess-/Leistungsmodell im Facility Management, 2009, ISBN 978-3-7281-3214-7.
• IFMA Schweiz: Lebenszykluskosten-Ermittlung von Immobilien: Modell inkl. Anwendungstool. 2010, ISBN 978-3-7281-3364-9.

Literatur

• Niels Bartels, Simon Christian Becker: Betrieb von Immobilien: Grundlagen – Strategien – Praxis und Forschung. 1. Auflage. Springer Vieweg, Wiesbaden 2026, ISBN 978-3-658-51953-7.
• Hanspeter Gondring, Thomas Wagner: Facility Management: Handbuch für Studium und Praxis. 3. Auflage. Vahlen, 2018, ISBN 978-3-8006-5590-8. 
• Michaela Hellerforth: Handbuch Facility Management für Immobilienunternehmen. 1. Auflage. Springer, Berlin Heidelberg 2006, ISBN 978-3-540-32196-5. 
• Jörn Krimmling: Facility Management: Strukturen und methodische Instrumente. 5. Auflage. Fraunhofer IRB, 2017, ISBN 978-3-8167-9812-5. 
• Michael May: CAFM-Handbuch: IT im Facility Management erfolgreich einsetzen. 3. Auflage. Springer Vieweg, 2013, ISBN 978-3-642-30501-6. 
• Jens Nävy, Wolfgang Löwen: Facility Management. Grundlagen, Computerunterstützung, Systemeinführung, Anwendungsbeispiele. 4. Auflage. Springer, Heidelberg 2012, ISBN 978-3-642-32568-7. 
• Joachim Oelschlegel: CAFM – Computerunterstützung im Facility Management, 1. Auflage. expert verlag 2010, ISBN 978-3-8169-3002-0.
• Markus Thomzik, Frank Striewe, Alexander Knickmeier: FM-Branchenreport 2010: Die volkswirtschaftliche Bedeutung des Facility Management, 1. Auflage. Institut für angew. Innovationsforsch, Bochum 2010, ISBN 978-3-928854-27-6.

Siehe auch

• Instandhaltung
• Hausmeister
• Reinigungsmanagement

Weblinks

Wiktionary: Facilitymanagement – Bedeutungserklärungen, Wortherkunft, Synonyme, Übersetzungen

Commons: Property and facility management – Sammlung von Bildern, Videos und Audiodateien

• Linkkatalog zum Thema Facility Management bei curlie.org (ehemals DMOZ)
• GEFMA e. V./RealFM e. V.: Der Facility Manager – ein vielseitiges Berufsbild. Das Berufsbild des Facility Managers in Deutschland. In: Facility Management 3/2007. (PDF; 1,33 MB)

Einzelnachweise