Als Mieterstrom (auch Quartierstrom oder allgemeiner Direktstrom) wird Strom bezeichnet, der in unmittelbarer räumlicher Nähe zum Abnehmer produziert und nicht über die öffentlichen Netze geleitet wird. Er kann beispielsweise Wohnungs- oder Gewerbeflächen-Mietern, aber auch Wohnungseigentümergemeinschaften angeboten werden. Mieterstrom wird meist mit Photovoltaik- oder Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen wie Blockheizkraftwerken erzeugt; es können aber auch z. B. Windkraft- oder Bioenergieanlagen eingesetzt werden.
Direkt gefördert wird Photovoltaik-Mieterstrom seit 2017 durch den Mieterstromzuschlag, der an die aktuellen Einspeisevergütungen gekoppelt ist. Dieses Fördermodell wurde mit dem EEG 2023 und dem Solarpaket I (2024) grundlegend überarbeitet, nachdem es sich in seiner ursprünglichen Fassung als nicht erfolgreich erwiesen hatte.
Eine bürokratieärmere, aber dafür nicht geförderte Alternative zum Mieterstrom besteht mit der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung.
Durch die direkte Stromlieferung entfallen bei Mieterstromprojekten Netznutzungsentgelte, die Konzessionsabgabe und die Stromsteuer. Während für das so genannte Eigenstromprivileg Erzeuger und Verbraucher identisch sein müssen, liegt beim Mieterstrommodell nach dem aktuellen Verständnis eine Stromlieferung vom Stromerzeuger an den Letztverbraucher vor. Auch bei einer (Mieterstrom-)Erzeugergemeinschaft (die bspw. gleichzeitig die letztverbrauchenden Mieter sind) liegt eine Identität nur dann vor, wenn der Strom bspw. für eine gemeinsame Flurbeleuchtung oder ein Büro der Gemeinschaft genutzt wird. Die einzelnen Mitglieder einer Erzeugergemeinschaft sind also nicht identisch mit der Gemeinschaft als solcher.
Im Fall von Wohnungseigentümergemeinschaften kann die Realisierung eines Mieterstromprojekts – hier die Installation einer PV-Anlage – seit der WEG-Reform als bauliche Veränderung mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Die früher erforderliche Dreiviertelmehrheit für Modernisierungsmaßnahmen entfällt damit. Allerdings tragen grundsätzlich nur die zustimmenden Eigentümer die Kosten, sofern nicht eine doppelt qualifizierte Mehrheit (zwei Drittel der Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile) erreicht wird.
Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) wird z. B. in Form von Blockheizkraftwerken eingesetzt. Betreiber von KWK-Anlagen zur Direktlieferung von Strom an Dritte erhalten nach dem Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz einen Zuschlag, der sich nach der Größe der Anlage staffelt: 4 ct/kWh bis 50 kW Leistung, 3 ct/kWh bis 100 kW Leistung (bis hierhin identisch mit den Zuschlägen für den Eigenverbrauch (bis 100 kW) und exakt die Hälfte der Vergütung für eine Netzeinspeisung), 2 ct/kWh bis 250 kW Leistung und 1,5 ct/kWh bis 1000 kW Leistung.
Seit Juli 2017 ist für Photovoltaikanlagen ein Mieterstromzuschlag im Erneuerbare-Energien-Gesetz verankert. Seit der EEG-Novelle 2023 wird der Zuschlag unabhängig von der Einspeisevergütung als fester Betrag nach § 48a EEG gewährt und ist nach Anlagengröße gestaffelt: rund 2,67 ct/kWh bis 10 kW, 2,48 ct/kWh bis 40 kW und 1,67 ct/kWh bis 1 MW (Stand: Inbetriebnahme ab Januar 2023; die Sätze unterliegen einer halbjährigen Degression). Die frühere Begrenzung auf Anlagen bis 100 kW sowie der jährliche Förderdeckel von 500 MW wurden mit dem EEG 2023 aufgehoben. Der bei der Inbetriebnahme geltende Fördersatz gilt – wie in anderen Bereichen des EEG – für 20 Jahre. Der Strompreis für die Verbraucher darf höchstens 90 % des örtlichen Grundversorgungstarifs betragen.
Die mit der Gesetzesänderung 2017 vorgesehene Etablierung von Mieterstrom wurde bislang verfehlt. Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie fertigte etwa zwei Jahre nach der Einführung des Mieterstromzuschlags einen Mieterstrombericht an, in dem die bisherigen Entwicklungen evaluiert werden. Insgesamt wurden in dieser Zeit 677 PV-Mieterstromanlagen mit einer Leistung von insgesamt 13,9 MW (darunter +5,3 MW im bisher einzigen betrachteten vollen Jahr 2018) errichtet. Damit wurde der jährliche 500-MW-Deckel bei weitem nicht ausgenutzt.
Eine Untersuchung der Wirtschaftlichkeit von Mieterstromprojekten im Bericht des BMWi kam 2019 zu dem Schluss, dass die Förderhöhe nicht ausreichend ist. Die Rendite ist je nach Größe der Anlage, Anzahl der Wohnungen und Teilnehmerquote der Mieter sehr unterschiedlich ausgeprägt. Grundsätzlich sei eine komplette Netzeinspeisung mit Vergütung wirtschaftlich sinnvoller.
Grundsätzlich unterliegt der Verkauf von Strom aus einer Photovoltaikanlage (insbesondere an Wohnungsinhaber) der Einkommensteuer. Der Gesetzgeber hat aber mit §3 Nr. 72 EStG eine Ausnahme für Anlagen auf oder an Gebäuden mit einer Leistung von maximal 30 kWp pro Wohn-/Gewebeeinheit und insgesamt maximal 100 kWp pro Steuerpflichtigem bzw. Mitunternehmerschaft geschaffen.
Unter den Voraussetzungen von § 3 Nr. 72 EStG sind die Einnahmen und die Entnahmen im Zusammenhang mit dem Betrieb einer solchen Photovoltaikanlage von der Einkommensteuer befreit.
Zu den Einnahmen gehören insbesondere (vgl. BMF-Schreiben (Gz: IV C 6 - S 2121/23/10001 :001) vom 17. Juli 2023 Rz. 9)
(Stand: 27. März 2026)
Die Einkommensteuerbefreiung von Photovoltaikanlagen nach § 3 Nr. 72 EStG wirkt sich durch die Anknüpfung der Gewerbesteuer an den einkommensteuerlich ermittelten Gewinn so aus, dass auch keine Gewerbesteuer zu zahlen ist.
(Stand: 3. April 2026)
Umsatzsteuer spielt sowohl bei Errichtung der Photovoltaikanlage als auch bei Verwendung des Stroms
eine Rolle. Daneben wird die Belastung des vom Betreiber eingekauften und an die Teilnehmer weiterverkauften Reststroms durch Umsatzsteuer betrachtet.
Bzgl der umsatzsteuerlichen Regeln wird zunächst der Fall erläutert, indem ein Privateigentümer Mieterstrom an seine Mieter liefert. Im Anschluss wird die umsatzsteuerliche Situation einer Wohnungseigentümergemeinschaft dargestellt.
Grundsätzlich ist die Lieferung und Montage einer Photovoltaiikanlage zwar umsatzsteuerbar. Allerdings gibt es eine für viele Mieterstromanlagen relevante Sonderregelung:
Nach § 12 Absatz 3 Nummer 1 Satz 1 UStG ermäßigt sich die Steuer auf 0 Prozent für die Lieferung von Solarmodulen an den Betreiber einer Photovoltaikanlage. Eingeschlossen sind dabei die für den Betrieb einer Photovoltaikanlage wesentlichen Komponenten und die Speicher, die dazu dienen, den mit Solarmodulen erzeugten Strom zu speichern. Dies gilt, sofern die Photovoltaikanlage auf oder in der Nähe von Privatwohnungen, Wohnungen sowie öffentlichen und dem Gemeinwohl dienenden Gebäuden, die für dem Gemeinwohl dienende Tätigkeiten genutzt werden, installiert wird. Nach Satz 2 werden diese Voraussetzungen fingiert, wenn die Anlage unter 30 kWp hat.
Auch die Nebenleistungen wie die Kabelinstallation oder die der Wechselrichter unterliegen dem Nullsteuersatz. Eigenständige Planungsleistungen werden im Umsatzsteueranwendungserlass (UStAE) nicht erwähnt. Sie dürften aber zu den “photovoltaikanlagenspezifischen Arbeiten, die ausschließlich dazu dienen, eine Photovoltaikanlage sicher für das Gebäude und für die sich darin befindlichen Menschen zu betreiben”.
Die Lieferung von PV-Strom an die Mieter ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig.
Ein Betreiber, der nur geringen Umsätze hat, kann allerdings die Kleinunternehmerregelung nach § 19 in Anspruch nehmen.
Nach der bisherigen Verwaltungsauffassung schlug auch die Umsatzsteuerbefreiung der Wohnraummiete nach § 4 Nummer 12 Buchstabe a UStG auf die Stromlieferung des Vermieters an den Mieter als unselbständige Nebenleistung durch. In einem Fall, in dem es um den Vorsteuerabzug ging, hat der Bundesfinanzhof diese Unselbständigkeit der Stromlieferung nicht gesehen, weshalb nicht mehr sicher ist, ob das Finanzamt künftig die Stromlieferung als umsatzsteuerfrei ansieht, wenn man umsatzsteuerfrei vermietet.
Im Mieterstrommodell muss der Betreiber auch den über die Photovoltaikproduktion hinausgehenden Strombedarf seiner Mieter decken. Diesen Reststrom kauft er bei einem Stromlieferanten ein und verkauft ihn an seine Mieter weiter.
Der eingekaufte Reststrom ist mit Umsatzsteuer belastet.
Für den Weiterverkauf des Reststroms an die Mieter gelten die gleichen Überlegungen wie für die Lieferung von Photovoltaikstrom an Mieter. Allerdings dürfte die Umsatzsteuerfreiheit hier wirtschaftlich weniger relevant sein, weil bei Umsatzsteuerpflicht des Weiterverkaufs eine Vorsteuerabzugsmöglichkeit für den Einkauf des Reststroms entsteht.
Problem: Auch wenn der private Eigentümer als Betreiber von sich selbst kein Entgelt für den von der PV-Anlage bezogenen Strom verlangt, den er selbst verbraucht, könnte dieser Strom als „unentgeltliche Wertabgabe“ vom unternehmerischen Bereich des Eigentümers an den nicht-unternehmerischen Bereich angesehen werden und mit einer Umsatzsteuer belastet werden, die so berechnet wird, wie wenn der Betreiber den Strom woanders einkaufen würde.
Für den häufigen Fall der Errichtung einer Photovoltaikanlage zum Nullsteuersatz kommt es beim Eigenverbrauch allerdings nicht zu einer solchen unentgeltichen Wertabgabe.
Das BMF führt dazu aus: “Bei Photovoltaikanlagen, die zum Nullsteuersatz erworben worden sind, liegen die gesetzlichen Voraussetzungen für eine unentgeltliche Wertabgabe [...] nicht vor. Daher braucht der privat verbrauchte Strom in diesen Fällen nicht versteuert zu werden, auch wenn die Photovoltaikanlage dem Unternehmen zugeordnet worden ist.”
Hintergrund sind die Regelungen in § 3 Abs. 1b Satz 2 UStGund § 3 Abs. 9a Nr. 1 UStG, wonach es besteuerbare Wertabgaben nur gibt, wenn der eingesetzte Gegenstand (hier: die PV-Anlage) zum Vorsteuerabzug berechtigt hatte. Ein Nullsteuersatz der PV-Anlage berechtigt aber nicht zum Vorsteuerabzug.
Auch bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) als Betreiberin der Anlage sind umsatzsteuerlich
zu unterscheiden.
Zusätzlich ist dabei zu unterscheiden, ob die Stromlieferungen an die Eigentümer oder an die Mieter erfolgen.
Für die Errichtung einer Photovoltaikanlage durch eine WEG gilt das Gleiche wie bei der Errichtung einer Photovoltaikanlage durch Privateigentümer.
Die Lieferung von PV-Strom an die Mieter ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Die Ausnahmeregelung in § 4 Nr. 13 UStG ist nicht einschlägig (siehe aber unten die Lieferung von PV-Strom an Eigentümer).
Ein Betreiber, der nur geringe Umsätze hat, kann allerdings die Kleinunternehmerregelung nach § 19 in Anspruch nehmen.
Im Mieterstrommodell muss der Betreiber auch den über die Photovoltaikproduktion hinsusgehenden Strombedarf seiner Mieter decken. Diesen Reststrom kauft er bei einem Stromlieferanten ein und verkauft ihn an seine Mieter weiter.
Der eingekaufte Reststrom ist mit Umsatzsteuer belastet.
Für den Weiterverkauf des Reststroms an die Mieter gelten die gleichen Überlegungen wie für die Lieferung von Photovoltaikstrom an Mieter. Allerdings dürfte die Umsatzsteuerfreiheit hier wirtschaftlich weniger relevant sein, weil bei Umsatzsteuerpflicht des Weiterverkaufs eine Vorsteuerabzugsmöglichkeit für den Einkauf des Reststroms entsteht.
Für die Lieferung von PV-Strom an die Eigentümer als Teilnehmer muss keine Umsatzsteuer verlangt werden.
Nach § § 4 Nr. 13 UStG sind
“die Leistungen, die die Gemeinschaften der Wohnungseigentümer[...] an die Wohnungseigentümer und Teileigentümer erbringen, soweit die Leistungen in der Überlassung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gebrauch, seiner Instandhaltung, Instandsetzung und sonstigen Verwaltung sowie der Lieferung von Wärme und ähnlichen Gegenständen bestehen”
steuerfrei. Aus der Zusammenschau von Nr. 4.13.1 Abs. 2 Satz 2 Spiegelstrich 1 UStAE, der Lieferung von Wärme und Lieferung von Strom in einem Atemzug nennt, und Nr. 4.13.1 Abs. 2 Satz 6 UStAE, der lediglich die Lieferung von Kohlen, Koks, Heizöl und Gas als nicht der Lieferung von Wärme ähnlich nennt, kann man schließen, dass die Lieferung von Strom als von § 4 Nr. 13 UStG begünstigte Leistung angesehen wird.
Die WEG kann zwar gem. § 4 Nr. 13 UStG umsatzsteuerfrei (s. o. Lieferung von PV-Strom an Eigentümer) den Reststrom an die teilnehmenden Eigentümer liefern. Aber sie kann für den bezogenen umsatzsteuerbelasteten Reststrom auch keine Vorsteuer ziehen, so dass der Reststrom wirtschaftlich mit der Umsatzsteuer (aus dem Einkauf, also bezogen auf den Einkaufspreis, nicht den Verkaufspreis an die Eigentümer) belastet ist.
Die Entnahme von Photovoltaikstrom als Allgemeinstrom (z. B. für Hof- und Flurbeleuchtung, Heizungspumpen, Tiefgaragenbelüftung etc.) ist bei einer WEG wie der Eigenverbrauch des privaten Eigentümers zu behandeln, also bei Anschaffung der für den Mieterstrom genutzten Photovoltaikanlage zum Nullsteuersatz mangels unentgeltlicher Wertabgabe auch nicht zu besteuern.
Der Eigentümerverband Haus & Grund schlägt als Vereinfachung der administrativen Hürden eine Stromkostenverordnung vor, durch die private Wohnungsvermieter selbsterzeugten Strom über die Heizkostenabrechnung abrechnen könnten.
Anreize zur Umsetzung von Mieterstrommodellen gab es bereits von 2009 bis 2012 mit der Eigenstromförderung, die auch Stromlieferungen an Dritte in räumlicher Nähe förderte und daran anschließend bis 2014 mit dem „solaren Grünstromprivileg“, das die EEG-Umlage für die Verbraucher bei Direktstromlieferungen um 2 ct/kWh verringerte. Nach dessen Abschaffung waren Mieterstrommodelle wirtschaftlich nicht mehr attraktiv.
In der Zeit danach blieb die EEG-Umlage für Mieterstromprojekte Gegenstand der Diskussion. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter hatte in Stellungnahmen und politischen Gesprächen eine Beseitigung der, nach Meinung des Dachverbandes, verfassungswidrigen Diskriminierung angemahnt, da selbstnutzende Wohnungseigentümer bei der Eigenversorgung mit selbstproduziertem Strom aus erneuerbaren Energien von der verringerten EEG-Umlage ausgeschlossen waren, von der Haushalte in Einfamilienhäusern profitierten.
Am 8. Juli 2016 wurde das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) novelliert. Das Wirtschaftsministerium wurde dadurch ermächtigt, auf dem Verordnungsweg die EEG-Umlage für Mieterstrom zu reduzieren. Es wurde in Betracht gezogen, dass die EEG-Umlage für Mieterstrom-Klein-Anlagen bis 10 kW Leistung entfallen solle, genau wie bei Einfamilienhäusern, und dass für größere Anlagen noch 40 % anstatt 100 % der damaligen EEG-Umlage von seinerzeit rund 6 Cent/kWh anfallen sollten. Eine derartige Regelung sollte Anfang 2017 in Kraft treten. In einer im Auftrag des Bundeswirtschaftsministeriums durchgeführten und im Januar 2017 veröffentlichten Studie wurde hingegen eine direkte Förderung empfohlen. Tatsächlich wurden im ersten Quartal 2017 Vorbereitungen für die letztlich durchgeführte Gesetzesänderung des EEG getroffen, das eine direkte, antragsgebundene Förderung von Mieterstrom vorsah, der aber gleichzeitig mit der vollen EEG-Umlage belastet war.
Mit der im Januar 2021 in Kraft getretenen Novelle des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG 2021) wurden einige zuvor kritisierte Regelungen geändert: Die Leistung von Anlagen in unmittelbarer räumlicher Nähe werden nicht mehr obligatorisch zusammengefasst. Das Lieferkettenmodell, nach dem auch Dritte die Stromlieferung übernehmen können, wurde ermöglicht. Als Abnehmer des Stroms kommen seit der Novelle auch Personen in weiter entfernt liegenden Häusern in Betracht, die sich aber noch im gleichen Quartier befinden. Schließlich wurde auch der Mieterstromzuschlag erhöht und von der Einspeisevergütung entkoppelt.
Die EEG-Umlage wurde zum 1. Juli 2022 vollständig abgeschafft. Mit dem Solarpaket I (Mai 2024) wurde der Mieterstromzuschlag auf Nicht-Wohngebäude ausgeweitet, sodass auch gewerbliche Mieter davon profitieren können.
Laut Institut der deutschen Wirtschaft (IW) könnten gut 75 Prozent der deutschen Mehrfamilienhaushalte wirtschaftliche Vorteile aus Mieterstrommodellen ziehen. Dies beträfe 14,3 Millionen Haushalte mit einem Gesamtpotential von 43 TWh, was etwa einem Drittel der Gesamtstromverbrauchs deutscher Privathaushalte entspricht.
Die Versorgungssicherheit ist durch den Bezug von Mieterstrom nicht beeinträchtigt. Wenn zusätzlicher Strom benötigt wird, kann er über das öffentliche Netz bezogen werden. Umgekehrt kann überschüssiger Strom aus der Mieterstrom-Anlage in das öffentliche Netz zu den Konditionen des EEG eingespeist werden. Alternativ zur Einspeisung in die öffentlichen Netze können Batteriespeicher eingesetzt werden.
In der Regel bieten Wohnungsbauunternehmen bzw. deren Kooperations-Partner Mieterstrom-Modelle an. Die Anlagen können auch von Stadtwerken, von Energieversorgungsunternehmen (EVUs) oder von Energiegenossenschaften betrieben werden. Es gibt Pacht- und Konzessionsmodelle. Darüber hinaus können Mieter sich zusammenschließen und eine Mieterstrom-Genossenschaft gründen.
Wohnungsbauunternehmen sind für ihre Mieteinnahmen von der Gewerbesteuer befreit, riskieren jedoch durch die Produktion und den Handel mit Strom dieses Steuerprivileg. Deshalb werden häufig Dienstleister mit der Abwicklung der Mieterstrom-Modelle beauftragt.
Ein verwandtes, aus dem Mieterstrommodell heraus entwickeltes Konzept ist die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV). Die auf einem vergleichsweise aufwändigen Smart-Meter- und Messstellenkonzept beruhende GGV ist für kleine Mehrfamilienhäuser bis etwa 30 Wohneinheiten geeignet.