Contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento, alquiler o locación (locatio-conductio por su denominación originaria en latín) es un contrato por el cual existe una relación entre dos partes, mediante la cual se obligan de manera recíproca y por un tiempo determinado la cesión de un bien o servicio quedando obligada la parte que aprovecha la posesión a pagar un precio cierto.

Tiene que ver con el precio que puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. También puede pagarse la renta en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada, por ejemplo, con los frutos que produce la cosa arrendada (renta en especie); que a la vez puede ser una cantidad fijada previamente o un porcentaje de la cosecha (aparcería).

El arrendador es la persona que ofrece el producto a arrendar. El arrendatario o inquilino es la persona que recibe el producto a arrendar. El término alquilador se usa tanto quien ofrece el producto como para quien lo recibe.

Naturaleza jurídica

Confiere un título de ‘mero tenedor’, porque el arrendatario no tiene el título de propietario, sino que reconoce dominio ajeno (del arrendador, en este caso). Sean casas, autos, o distintos inmuebles.

Clases de arrendamientos

Muchos derechos occidentales, como el derecho español, de acuerdo con el Derecho romano, distinguen tres especies:

Arrendamiento (locación de cosas o locatio conductio rei ): este crea un vínculo personal, por virtud del cual puede exigir el arrendatario, el uso y disfrute de aquellas, en tanto pesa sobre este la obligación de pagar la merced convenida.
Prestación de servicios (locación de servicios o locatio conductio operarum): en este el arrendatario se obliga a trabajar o a prestar determinados servicios al arrendante en forma, lugar y tiempo convenidos mediante un pago. El arrendatante está obligado a retribuir los servicios. Este tipo de contrato concluye por incumplimiento de obligaciones, por terminación de contrato o por la muerte.
Arrendamiento de obra o locación de obras (locatio conductio operis): en este contrato una persona se compromete con otra a realizar una obra o un trabajo determinado mediante el pago de un precio. Esto recae sobre el resultado de un trabajo, sobre el producto del mismo, ya acabado. Ejemplo: la confección de un traje o la construcción de una casa.

Regulación por país

Argentina

En Argentina el contrato de arrendamiento está regulado por la Ley n.º 27.551 de 2020. El 23 de agosto de 2023 se dio media sanción a un proyecto de ley para modificar la normativa. El 20 de diciembre de 2023, el presidente Javier Milei derogó la ley mediante el Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 desregulando el mercado, lo que derivó en un incremento de la oferta de alquileres en CABA de hasta un 331 % entre mayo y noviembre de 2024, según Argenprop, y una reducción real en los precios iniciales de publicación de aproximadamente un 40 % desde el pico de 2023.

Chile

En Chile el contrato de arrendamiento se encuentra regulado en el Título XXVI del Libro IV del Código Civil, artículos 1915 a 2021.

Colombia

En Colombia, el contrato de arrendamiento de vivienda urbana está legislado por la Ley 820/2003, por los artículos 1974 y siguientes del Código Civil de Colombia y el contrato de local comercial por el Código de Comercio de Colombia, en sus artículos 518 a 524.

España

Artículo principal: Contrato de arrendamiento en España

En España, el contrato de arrendamiento es legislado por la Ley 29/1994 de Arrendamiento Urbano y por los artículos 1542 y siguientes del Código Civil de España.

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos distingue la fianza en metálico de las garantías adicionales pactadas por las partes. La fianza equivale a una mensualidad de renta en los arrendamientos de vivienda y a dos en los de uso distinto. En los contratos de vivienda de hasta cinco años, o hasta siete si el arrendador es una persona jurídica, la garantía adicional no puede superar dos mensualidades. La redacción vigente desde el 8 de octubre de 2026 limita esa garantía a una mensualidad en los arrendamientos temporales y prohíbe exigir al arrendatario que contrate seguros de impago de renta o coberturas análogas. Las garantías disponibles en el mercado son el aval bancario, el depósito a favor del arrendador, el seguro de impago (protección) de arrendamientos y últimamente la prenda (pignoración) sobre una póliza de seguro de vida según lo establecido en el artículo 99 de su Ley de Contrato de Seguro.