Vicios ocultos

Chile

En Chile, el Código Civil de 1857 regula los vicios redhibitorios a propósito del contrato de compraventa, definiéndolos como aquellos que reúnan las cualidades siguientes (art. 1858):

• Haber existido al tiempo de la venta;
• Ser tales, que por ello la cosa vendida no sirva para su uso natural o sirva imperfectamente, de manera que sea presumir que conociéndolos el comprador no la hubiera comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio;
• No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos en razón de su profesión u oficio.

Además, el Código Civil prescribe que "los vicios redhibitorios dan derecho al comprador para exigir o la rescisión de la venta o la rebaja del precio, según mejor le pareciere" (art. 1860). Con todo, hay algunos casos en que al comprador solo se le reconoce la acción de rebaja del precio:

• Si la cosa adolece de un vicio pero éste no es tal que de haberlo conocido el comprador no hubiera celebrado la compraventa, el comprador solo tendrá derecho a pedir la rebaja del precio. Pues para pedir la rescisión de la compraventa es necesario que el vicio sea sustancial (art. 1868).
• Si la cosa viciosa perece después de celebrado el contrato, el comprador no pierde por ello la rebaja del precio, aun cuando la cosa haya perecido por su culpa y en su poder (art. 1862).

En Chile la materia fue extensamente tratada por el jurista Gregorio Angelcos, en su Tratado de vicios del contrato, en donde traza la historia del vicio redhibitorio desde el derecho romano hasta su aplicación jurídica en diversos países de América Latina (Ediciones Elgoyo, Santiago, 1991).

Colombia

En Colombia, el artículo 1914 del Código Civil llama acción redhibitoria a la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble. Según el artículo 1915, son vicios redhibitorios los que existían al tiempo de la venta; que hacen que la cosa no sirva para su uso natural, o solo imperfectamente, de modo que el comprador no la habría comprado o la habría comprado a mucho menor precio; y que el vendedor no manifestó y el comprador pudo ignorar sin negligencia grave.

España

En España se distinguen varias acciones que corresponden al comprador. Puede optar entre:

• Desistir del contrato abonándosele los gastos que pagó (acción redhibitoria).
• Rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos (acción quanti minoris).

El artículo 1486 del Código Civil prevé además una indemnización cuando el vendedor haya ocultado al comprador defectos que conocía y este elija rescindir el contrato.

Según el artículo 1490, las acciones derivadas de los cinco artículos anteriores se extinguen a los seis meses desde la entrega de la cosa vendida.

Para los daños materiales en edificios, el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación establece distintos plazos de responsabilidad, contados desde la recepción de la obra sin reservas o desde su subsanación:

• Diez años para daños por defectos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
• Tres años para daños por defectos constructivos o de las instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad.
• Un año para la responsabilidad del constructor por daños debidos a defectos de ejecución en elementos de terminación o acabado.

Estos plazos se refieren a los daños producidos dentro de esos períodos. El artículo 18 establece que las acciones para exigir esa responsabilidad prescriben a los dos años desde que se produzcan los daños, sin perjuicio de las acciones que subsistan por incumplimiento contractual.