La loi Jeanbrun, ou statut du bailleur privé, désigne l'ensemble des dispositions fiscales instaurées par la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Ce mécanisme de défiscalisation immobilière, porté par le ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun, est entré en vigueur le 21 février 2026 et reste applicable jusqu'au 31 décembre 2028. Il succède au dispositif Pinel, dont le régime transitoire a pris fin le 31 décembre 2024 après dix années d'application.
Contexte
La crise du logement en France s'est accentuée entre 2022 et 2025 sous l'effet conjugué de la hausse des taux d'intérêt directeurs de la Banque centrale européenne et de la suppression progressive du dispositif Pinel. Selon les données publiées par le ministère chargé du Logement, les permis de construire pour des logements collectifs ont reculé de plus de 20% entre 2022 et 2025. Le gouvernement Lecornu II a présenté dans le cadre du projet de loi de finances (PLF) pour 2026 un dispositif destiné à relancer l'investissement locatif privé par un mécanisme fiscal fondé sur l'amortissement. Lors des discussions parlementaires, Vincent Jeanbrun a indiqué que le statut du bailleur privé visait la création de 50 000 logements locatifs supplémentaires par an.
Mécanisme fiscal
Contrairement au dispositif Pinel, qui fonctionnait par réduction d'impôt directe incluse dans le plafonnement global des niches fiscales (10 000 euros par an), la loi Jeanbrun repose sur un amortissement fiscal déductible des revenus fonciers. Ce mécanisme s'inscrit dans le régime réel d'imposition des revenus fonciers (formulaire 2044), obligatoire pour en bénéficier, conformément aux règles du code général des impôts (CGI).
La base amortissable correspond à 80% du prix d'acquisition du logement (hors frais de notaire), le solde de 20% étant forfaitairement attribué à la valeur du terrain, non amortissable. Le taux d'amortissement annuel varie selon la catégorie locative choisie,,:
Location intermédiaire: 3,5% par an pour un logement neuf et 3,0% pour un bien ancien rénové, avec un plafond annuel de déduction de 8 000 euros.
Location sociale: 4,5% par an pour un logement neuf et 3,5% pour un bien ancien rénové, avec un plafond annuel de déduction de 10 000 euros.
Location très sociale: 5,5% par an pour un logement neuf et 4,0% pour un bien ancien rénové, avec un plafond annuel de déduction de 12 000 euros.
Lorsque les déductions (amortissement et charges classiques telles que les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les frais de gestion et l'assurance) excèdent les loyers perçus, il se forme un déficit foncier imputable sur le revenu global du foyer fiscal. Ce plafond d'imputation est de 10 700 euros par an pour un bien neuf et de 21 400 euros pour un bien faisant l'objet de travaux représentant au minimum 30% du coût total de l'opération. L'excédent non imputé est reportable sur les revenus fonciers des dix exercices suivants. Ce déficit foncier échappe au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros, conformément aux principes généraux applicables au déficit foncier issu de charges réelles en droit commun.
L'économie d'impôt générée est proportionnelle à la tranche marginale d'imposition (TMI) du contribuable, puisqu'il s'agit d'une déduction de la base imposable et non d'une réduction forfaitaire. Cette caractéristique distingue fondamentalement le dispositif Jeanbrun du Pinel, dont l'avantage fiscal était identique quelle que soit la TMI du bénéficiaire,.
Conditions d'éligibilité
Pour bénéficier du dispositif, plusieurs conditions cumulatives doivent être réunies,:
Nature du bien: le logement doit être situé dans un immeuble d'habitation collectif. Les maisons individuelles sont exclues. Le bien peut être neuf, acquis en l'état futur d'achèvement (VEFA), ou ancien sous réserve que des travaux lourds représentant au moins 30% du prix total de l'opération permettent d'atteindre une étiquette DPE de classe A ou B.
Zonage géographique: le logement doit être situé dans l'une des quatre zones définies par l'arrêté du 5 juillet 2024 portant révision du classement des communes: zone A bis (Paris et 76 communes limitrophes), zone A (grandes métropoles régionales), zone B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants) ou zone B2 (villes moyennes). La zone C est exclue. Lors de cette révision, 209 communes ont été reclassées vers une zone de tension supérieure.
Engagement locatif: le bien doit être loué nu (non meublé) à titre de résidence principale pour une durée minimale de neuf ans.
Plafonds de loyer: le loyer mensuel ne peut excéder un plafond exprimé en euros par mètre carré et modulé par un coefficient multiplicateur (min(1,20; 0,7 + 19/S), où S est la surface en mètres carrés). Pour 2026, ces plafonds s'établissent à 18,89 euros par m² en zone A bis, 14,03 euros par m² en zone A, 11,31 euros par m² en zone B1 et 9,83 euros par m² en zone B2. La révision annuelle suit l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'INSEE.
Plafonds de ressources des locataires: le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas dépasser des seuils définis par zone et par composition du foyer, conformément au barème fixé par le PLF 2026.
Interdiction familiale: le bien ne peut être loué à un membre du foyer fiscal du propriétaire.
Comparaison avec les dispositifs antérieurs
Le tableau suivant compare les principales caractéristiques du dispositif Jeanbrun avec celles du Pinel et du Denormandie.
Critère
Jeanbrun (2026)
Pinel (2015-2024)
Denormandie (2019-2027)
Nature de l'avantage
Amortissement et déduction
Réduction d'impôt
Réduction d'impôt
Plafonnement des niches
Non
Oui (10 000 €/an)
Oui (10 000 €/an)
Durée d'engagement
9 ans
6, 9 ou 12 ans
6, 9 ou 12 ans
Type de bien
Neuf ou ancien rénové (30%)
Neuf ou réhabilité
Ancien rénové (25%)
Zonage
A bis, A, B1, B2
A bis, A, B1
Communes Action cœur de ville
Proportionnel à la TMI
Oui
Non
Non
Réception et critiques
La réforme a suscité des réactions contrastées. La Cour des comptes avait relevé dans son rapport de 2019 que les dispositifs de réduction d'impôt à l'investissement locatif profitaient davantage aux promoteurs immobiliers qu'aux investisseurs et ne contribuaient pas suffisamment à améliorer l'accès au logement des ménages à revenus modestes. En substituant la logique d'amortissement à celle de la réduction d'impôt, le dispositif Jeanbrun entend répondre à ces critiques.
Toutefois, des architectes et urbanistes ont exprimé des réserves. Selon un article du Monde publié en mars 2026, certains professionnels craignaient qu'un dispositif centré sur le volume de construction ne compromette la qualité architecturale et urbaine des logements neufs.
L'Union sociale pour l'habitat (USH), représentant les bailleurs sociaux, a par ailleurs souligné que le dispositif Jeanbrun bénéficiait exclusivement aux contribuables fortement imposés (TMI supérieure ou égale à 30%), laissant de côté la question du logement social stricto sensu.
↑Cour des comptes, Les aides fiscales à l'investissement locatif, Paris, Cour des comptes, (lire en ligne)
↑Isabelle Regnier, «Logement: des architectes s'inquiètent d'un plan de relance de la construction qui sacrifierait la qualité», Le Monde, (lire en ligne)
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