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담보 인정 비율(영어: Loan-To-Value ratio 또는 LTV)은 대출자가 자산 구매를 위해 빌리는 대출액과 해당 자산 가치의 비율을 나타내는 금융 개념이다.
부동산 분야에서 이 용어는 은행이나 주합(building society) 등 금융기관이 모기지 대출액이 부동산의 총 감정가에서 차지하는 비중을 나타낼 때 흔히 사용한다. 예를 들어, 15만 달러 상당의 주택을 구매하기 위해 13만 달러를 대출받는 경우, LTV 비율은 $130,000 to 150,000 또는 $130,000/$150,000, 즉 87%가 된다. 나머지 13%는 대출 기관의 헤어컷(haircut)을 의미하며, 이를 합치면 100%가 되고 차입자의 자기자본으로 충당된다. LTV 비율이 높을수록 대출 기관 입장에서는 대출의 위험이 커진다.
부동산의 가치는 일반적으로 감정평가사에 의해 결정되지만, 더 정확한 척도는 자발적인 매수자와 매도자 사이의 정상적인 거래이다. 일반적으로 은행은 매수가 "최근"(1~2년 이내)에 이루어진 경우 감정가와 매입가 중 낮은 금액을 기준으로 한다.
담보 인정 비율은 대출 기관이 차입자의 모기지 적격 여부를 평가할 때 고려하는 핵심 위험 요소 중 하나다. 디폴트 위험은 대출 결정 시 가장 우선적으로 고려되며, 자기자본이 줄어들수록 대출 기관이 손실을 입을 가능성은 커진다. 따라서 대출의 LTV 비율이 높아질수록 특정 모기지 프로그램의 심사 기준은 훨씬 엄격해진다. 대출 기관은 차입자의 디폴트로 인한 손실로부터 스스로를 보호하기 위해 LTV가 높은 차입자에게 모기지 보험 가입을 요구할 수 있으며, 이는 모기지 비용을 상승시킨다.
LTV 비율이 낮을수록(80% 미만) 저위험 차입자에게 더 낮은 금리가 적용될 수 있으며, 낮은 신용 점수, 과거 모기지 연체 이력, 높은 총부채 상환 비율, 높은 대출 금액 또는 현금 인출(cash-out) 요구, 부족한 보유 현금, 소득 부재 등 위험도가 높은 차입자도 고려 대상이 될 수 있다. 하지만 LTV가 80%를 초과하면 모기지 보험 가입이 요구될 수 있으며, 이는 결과적으로 차입자에게 더 낮은 이자율을 제공하는 요인이 되기도 한다. 높은 LTV 비율은 주로 신용 점수가 높고 모기지 상환 이력이 양호한 차입자에게 제공된다. 전액 금융 지원, 즉 100% LTV는 가장 신용도가 높은 차입자에게만 허용된다. LTV 비율이 100%를 초과하는 대출은 '언더워터 모기지(underwater mortgages)'라고 부른다.
결합 담보 인정 비율(CLTV, Combined Loan-to-Value ratio)은 부동산을 담보로 한 대출 총액과 해당 부동산 가치의 비율이다. '결합 담보 인정 비율'이라는 용어는 단순히 하나의 주 대출과 부동산 가치 간의 비율을 나타내는 기본 담보 인정 비율에 추가적인 구체성을 더한 것이다. '결합'이라는 표현이 붙으면 해당 부동산에 설정된 추가적인 대출이 백분율 비율 계산에 고려되었음을 의미한다.
부동산에 설정된 모든 모기지의 총 원금 잔액을 감정가 또는 매입가 중 낮은 금액으로 나눈 값이다. CLTV와 LTV를 구분하는 이유는 둘 이상의 모기지가 포함된 대출 상황을 식별하기 위함이다. 예를 들어, 가치가 $100,000인 부동산에 $50,000 규모의 1순위 모기지만 있다면 LTV는 50%이다. 동일한 가치의 부동산에 1순위 모기지 $50,000와 2순위 모기지 $25,000가 있다면 총 모기지 잔액은 $75,000이 되며, 이때의 CLTV는 75%이다.
결합 담보 인정 비율은 단순한 LTV(부동산 가치 대비 1순위 모기지 또는 대출액의 비율)에 추가적인 금액을 더한 개념이다.
미국에서는 패니 메이 및 프레디 맥의 인수 기준을 충족하는 우량 대출(conforming loan)의 경우 담보 인정 비율(LTV)이 80% 이하로 제한된다. 80%를 초과하는 우량 대출도 가능하지만, 일반적으로 민간 모기지 보험 가입이 요구된다. 이 외에도 80%가 넘는 LTV 대출 옵션이 존재한다. 미국 주택도시개발부(FHA)는 96.5%까지의 매입 대출을 보증하며, 미국 제대군인부와 미국 농무부는 100%까지의 매입 대출을 보증한다.
2순위 모기지와 같이 저당권이 둘 이상 설정된 부동산은 결합 담보 인정 비율(CLTV) 기준의 적용을 받는다. 가치가 $100,000인 부동산에 $50,000의 1순위 모기지와 $10,000의 주택담보대출한도(HELOC) 잔액이 있다면, CLTV는 60%($50,000 + $10,000)/$100,000가 된다. 단독 2순위 대출이나 HELOC에 대한 LTV는 감정가 대비 대출 잔액의 백분율이 된다. 하지만 차입자의 위험성을 측정하려면 모든 미상환 모기지 부채를 고려해야 한다.
오스트레일리아 금융 맥락에서 담보 인정 비율(LVR)은 모기지 업계의 중요한 지표이다. 일반적으로 우량 대출의 경우 LVR 80% 이하는 저위험으로 간주하며, 무서류 대출(no doc loan)이나 저서류 대출의 경우 60% 이하를 저위험으로 본다. 오스트레일리아 시장의 독특한 점은 모기지 보험을 통해 95%까지, 특정 조건하에서는 100% LVR 대출까지 가능하다는 것이다. 보증금이 없는 구매자를 위해 설계된 이 100% LVR 대출은 보증인을 포함한 엄격한 요건을 충족해야 한다. 이러한 LVR의 유연성은 높은 LVR 대출과 관련된 위험을 균형 있게 조절하면서 다양한 대출 수요를 충족하는 시장의 역량을 반영한다.
오스트레일리아의 LVR 구조, 특히 고LVR 대출은 부동산 금융의 진화하는 역학을 보여준다. 고LVR 대출 옵션은 부동산 소유 접근성을 확대하지만 대출 기관과 차입자 모두에게 위험을 증가시킨다. 특히 100% LVR 대출과 같은 상황에서 이러한 위험을 관리하는 것은 오스트레일리아 모기지 부문에 있어 매우 중요하다. 이는 보증인 기반 대출과 같은 위험 완화 전략을 통해 금융 안정성을 유지하면서 자가 소유를 촉진하려는 시장의 미묘한 접근 방식을 강조한다.
뉴질랜드의 중앙은행은 특히 오클랜드 지역의 급격한 부동산 시장 과열을 억제하기 위해 은행에 담보 인정 비율 제한을 도입했다. LVR 제한에 따라 은행은 거주 목적의 차입자에게는 전체 모기지 대출 중 10%를 초과하여 고LVR(보증금 20% 미만) 대출을 실행할 수 없으며, 투자자 대상으로는 전체 모기지 대출의 5%를 초과하여 고LVR(보증금 40% 미만) 대출을 실행할 수 없다.
영국에서 담보 인정 비율(LTV)은 일반적으로 60%에서 95% 사이의 범위를 보이며, 95% 모기지 상품은 비교적 적다.
국가적/세계적 경제 위기 직전에는 LTV가 최대 125%에 달하는 모기지가 흔했으나, 2008년부터 대출 기관들이 더 이상 이러한 상품을 제공하지 않게 되었다.