Henry George-teoremet, oppkalt etter Henry George, som var økonom og aktivist i USA på slutten av 1800-tallet, slår fast at offentlige investeringer i kollektive goder i visse tilfeller vil øke den samlede verdien på eiendommer slik at den samlede økningen i grunnrente er høyere enn de offentlige investeringene.
Dette generelle forholdet, som først ble påpekt av de franske fysiokratene på 1700-tallet, ligger i bunnen av argumentasjonen for skatt på grunnrente som et middel for å dekke inn offentlige investeringer som i seg selv øker verdien på landeiendommer. Henry George sørget gjennom sine populære skrifter (særlig hans hovedverk Progress and Poverty) for at denne ideen ble utbredt, noe som førte til framveksten av 'single tax'-bevegelsen.
Joseph Stiglitz viste i 1977 at investeringer i kollektive goder -under visse forutsetninger- vil øke samlede inntekter fra landeiendom med minst like mye som investeringene. Denne beskrivelsen ble kalt "Henry George-teoremet" fordi den omtaler en situasjon hvor Henry Georges foreslåtte "single tax" ikke bare er effektiv, men også er den eneste skatten som trengs for å dekke offentlige utgifter. Henry George var viden kjent i sin samtid for sin kampanje for å erstatte alle eksisterende skatter med en eneste skatt på land (og andre naturressurser), og han argumenterte med at landets verdi stadig ville øke dersom beliggenheten ble foredlet gjennom omkringliggende offentlige investeringer. Dermed var landets grunnrente den mest logiske kilden til inntekt for det offentlige.
Selv om forutsetningene i Stiglitz' artikkel ikke gjenfinnes i sin helhet i virkeligheten, er det uansett så mange elementer som uten tvil kan overføres fra teori til praksis at det er bred enighet om at svært mye av offentlige investering gjenspeiles i økt verdi på landeiendommer i nærheten.
Senere studier har lempet på forutsetningene og funnet at teoremet stemmer i mer generell forstand. Det finnes studier som hevder at selv dagens tomtepriser som antakelig er presset ned av skatt på arbeid og profitt likvel er høye nok til å tåle en grunnrenteskatt som vil kunne erstatte mye av dagens skattetrykk.
Teoremet har også vært forsøkt brukt til å forutsi optimale befolkningsstørrelser for byer.